【案情简介】
申请人某某与被申请人某房地产公司于2017年10月17日签订《商品房买卖合同》，申请人以按揭方式购买被申请人所开发的商品房屋一套，面积116.87 ㎡，约定购房金额374000元，2017年10月17日交纳房款254000元，2017年12月4日银行按揭贷款12万元。合同第八条约定，被申请人应于2018年5月31日前将符合约定的商品房交付申请人使用；合同第九条约定，逾期交房不超过90日及超过90日后出卖人都按日向买受人支付已付房价款的万分之0.01的违约金；而合同第七条约定，买受人逾期付款10日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同第十六条约定，在交房后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，申请人按合同约定支付了房价款，但被申请人迟延交付商品房，且申请仲裁时仍未办理产权证书，申请人认为严重违反合同约定，遂向我会申请仲裁。仲裁庭于2021年1月11日作出裁决。
【争议焦点】
1、被申请人是否构成逾期交房，如果存在逾期交房，申请人主张将违约金调整至1.5是否合理；
2、被申请人是否构成逾期办证，假如构成逾期办证，申请人将此调整为日万分之1.5是否合理？
【裁决结果】
一、被申请人某房地产公司于本裁决生效之日起三十日内向申请人某某等交付案涉商品房屋；
二、被申请人某房地产公司于本裁决生效之日起三十日内协助申请人某某等办理所购房屋的房地产权属证书；
三、被申请人某房地产公司向申请人某某等支付逾期交房违约金49704.6元；
四、被申请人某房地产公司向申请人某某等支付逾期办证违约金30892.4元；
五、被申请人某房地产公司本裁决生效之日起三十日内未协助申请人某某等办理所购房屋的房地产权属证书的，被申请人某房地产公司还需每日按申请人已付购房款374000元的万分之一向申请人某某等支付2020年12月17日至申请人实际收到房地产权属证书之日期间的逾期办证违约金；
六、驳回申请人某某等其他仲裁请求。
【相关法律规定】
《中华人民共和国民法典》第一百八十条：第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
【案例评析】
关于被申请人逾期交房和逾期办证是否因为不可抗力因素造成的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”它具有三个构成要件：（1）独立存在于人的行为之外，既非当事人的行为所派生，亦不为当事人的意志所左右；（2）它的发生与损害后果之间具有事实上的因果关系；（3）当事人按其现有的能力和应有的谨慎与勤勉不能对这种客观情况及其后果加以控制和克服。合同约定涉案商品房交房时间为2018年5月31日前，我国新冠肺炎疫情最早发现于2019年12月底，《某县人民防空办防空地下室易地建设费缴纳通知书》发生于2020年2月24日，仲裁庭认为，新冠肺炎疫情、催缴防空地下室易地建设费行为与被申请人的违约行为不存在事实上的因果关系，故依法不能认定其违约为不可抗力所致。
关于逾期交房违约金数额及违约金比例是否过低问题。申请人根据合同第九条规定，认为被申请人按日向其支付已交付房价款万分之零点零一的逾期交房违约金过低，要求调整至按日向其支付已交付房价款万分一点五的逾期交房违约金。仲裁庭认为，当事人订立合同应体现合同双方当事人享有公平、对等原则，本案合同对双方违约所约定的违约金计算标准不一，相对逾期付款应支付日万分之五的违约金给被申请人而言，申请人的违约金明显高于被申请人的违约金支付标准，故申请人要求被申请人按日向其支付已交付房价款万分之一点五的违约金理由成立，故应予以支持。
关于逾期办证违约金数额及违约金比例问题。申请人根据合同第十六条规定，认为被申请人按已付房价款的零点零一固定比例向其支付逾期办证违约金数额极低，要求调整至按日向其支付已交付房价款万分一的逾期办证违约金。仲裁庭认为，合同第十六条规定的逾期办证按已付房价款的零点零一固定比例计算违约金数额极低，为被申请人免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现申请人主张按日向其支付已交付房价款万分一的逾期办证违约金，低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故应予以支持。
【结语和建议】
在商品房买卖合同中，开发商应当对于主要条款进行提示与说明，对违约金等的约定应当根据对等原则进行确定，对于买受人而言，在开发商不符合交房条件下有权拒绝收房，不对不符合要求的房屋进行收房。